熊本地震が示した「旧耐震住宅」の危険性とは？購入前に知るべき耐震基準と住み替えの選択肢【2026年版】
2026年7月に発生した令和8年熊本地震により、住まいの耐震性への関心が全国的に高まっています。
2016年の熊本地震では、特に被害が大きかった益城町中心部の悉皆調査において、旧耐震基準（1981年5月以前）の木造建築物759棟のうち214棟（28.2％）が倒壊・崩壊しました。旧耐震住宅の耐震性を考えるうえで、重要な調査結果といえます。
この記事では、旧耐震・新耐震・現行基準の違いや、ご自身の住まいがどの基準に該当するかを調べる方法、旧耐震住宅を所有し続けるリスクを解説したうえで、地震に強い住まいへの住み替えという選択肢まで詳しく紹介します。
熊本市南区・中央区で購入や住み替えを相談できるおすすめの不動産会社4選もあわせてご紹介しますので、住まい選びの参考にしてください。
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目次
熊本地震で明らかになった「旧耐震」木造住宅の被害実態
2026年7月28日、熊本県熊本地方を震源とする最大震度7の地震が発生し、住まいの耐震性への関心が改めて高まっています。ここでは過去の教訓として、2016年（平成28年）熊本地震における国土交通省の調査データを振り返ります。
昭和56年5月以前＝旧耐震基準の倒壊・崩壊率は28.2％
1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた木造住宅は、「旧耐震基準」と呼ばれる基準で建てられています。
国土交通省・国土技術政策総合研究所がまとめた報告書によると、益城町における木造住宅の悉皆調査で、旧耐震基準の住宅759棟のうち、「倒壊」または「崩壊」に至ったものは28.2％にのぼりました。
約3〜4棟に1棟が、住み続けることが困難なレベルの被害を受けた計算です。震度7の揺れが2度続いたという特殊な条件下ではあるものの、旧耐震住宅が抱えるリスクの大きさを示す数字といえるでしょう。
出典：国土交通省｜熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書
新耐震（8.7％）・現行基準（2.2％）との差は歴然
同じ調査では、1981年6月以降に建てられた「新耐震基準」の木造住宅では倒壊・崩壊率が8.7％、2000年6月の建築基準法改正以降の「現行基準」の住宅では2.2％まで下がっていることが分かっています。
基準が新しくなるほど被害率が明確に下がっており、耐震基準の違いがそのまま住宅の安全性の差になって表れた形です。旧耐震・新耐震・現行基準という3つの基準を分ける2つの日付を押さえておくことが、住宅選びの第一歩になります。
出典：国土交通省｜熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書
新耐震基準マンション（RC造）は倒壊事例なし、被害の多くは補修可能な範囲
同委員会の報告書では、鉄筋コンクリート（RC）造の建物についても分析されており、倒壊・崩壊に至った10棟はいずれも旧耐震基準の建物で、現行基準を満たすRC造建物に倒壊・崩壊事例は確認されませんでした。
マンション管理業関連団体の調査でも、熊本県内の分譲マンションの多くは外壁のひび割れやエキスパンションジョイントの破損など、大規模補修で対応可能な被害にとどまったと報告されています。
RC造は木造に比べて倒壊リスクが低い傾向にあるものの、中破以上の被害を受けた物件では住み替えを検討する住民もおり、絶対に安全とは言い切れない点には注意が必要です。
出典：国土交通省｜熊本地震における建築物被害の原因分析を行う委員会 報告書
自分の家・購入予定の物件は「旧耐震」か「新耐震」か調べる方法
旧耐震か新耐震かは、書類の日付を確認すれば正確に判断できます。ここでは、今住んでいる家や購入を検討している物件がどちらに該当するかを調べる具体的な方法を紹介します。
建築確認済証・検査済証の日付で確認する方法
旧耐震か新耐震かを確認する最も確実な方法は、建築時に発行される「建築確認済証」または「検査済証」の日付を確認することです。これらの書類には、建築確認を受けた年月日が記載されており、この日付を基準に耐震基準の区分を判断します。
書類に記載された「確認済証交付日」が、実際の着工日や建物の完成日ではなく、耐震基準の判定基準になる点に注意が必要です。新築時に取得した書類が手元に残っていれば、まずはこの日付を確認することから始めましょう。
中古物件を購入予定の場合は、売主や仲介会社に書類の提示を依頼するとスムーズです。
1981年6月1日・2000年6月1日という2つの分岐点
耐震基準の判断で押さえておきたいのが、1981年6月1日と2000年6月1日という2つの分岐点です。
建築確認済証の交付日が1981年5月31日以前であれば「旧耐震基準」、1981年6月1日から2000年5月31日までであれば「新耐震基準」、2000年6月1日以降であれば「現行基準（2000年基準）」に区分されます。
日付が数日違うだけで適用される基準が変わるため、「築年数」だけで判断せず、必ず交付日そのものを確認することが重要です。特に1981年前後に建てられた住宅は、旧耐震・新耐震のどちらに該当するかで評価が大きく変わる可能性があります。
書類がない場合は自治体で「建築確認台帳記載事項証明」を取得
建築確認済証や検査済証を紛失している場合でも、諦める必要はありません。建物が所在する市区町村の建築指導課などの窓口で、「建築確認台帳記載事項証明」を申請すれば、建築確認を受けた年月日を確認できます。
熊本市の場合も同様に、「確認済証明書」という書類を都市建設局の窓口で申請が可能です。証明書の発行には数日かかることが多いため、住み替えや物件選びを急いでいる場合は、早めに申請しておくと安心です。
なお、台帳自体が古く記録が残っていないケースもあるため、その際は別の方法（周辺の建築年代や登記情報など）と合わせて総合的に判断する必要があります。
旧耐震住宅を「所有し続ける」ことのリスクと注意点
旧耐震住宅は、大地震での倒壊リスクだけでなく、所有し続けることそのものにもさまざまな負担が伴います。ここでは、旧耐震住宅を「そのまま持ち続ける」ことのリスクと注意点を整理します。
大地震での倒壊リスクだけでなく、地震保険割引の対象外・売却しにくさも
旧耐震住宅を所有し続けるリスクは、大地震による倒壊だけではありません。
地震保険には「耐震等級割引」や「建築年割引」といった保険料の割引制度がありますが、旧耐震基準の住宅の多くはこれらの割引の対象外となり、保険料の負担が相対的に重くなる傾向があります。
耐震性への不安から、旧耐震住宅は買い手・借り手からの人気が下がりやすく、いざ手放そうとしたときに買い手が見つかりにくいケースも珍しくありません。将来的な住み替えの選択肢を残しておく意味でも、早めに現状を把握しておくことが大切です。
空き家化すると雨漏り・シロアリ被害などで耐震性がさらに低下する可能性
相続などをきっかけに旧耐震住宅が空き家になると、耐震性はさらに低下しやすくなります。人が住まなくなった家は換気や通水が滞り、雨漏りやシロアリ被害が進行しても発見が遅れがちです。
木材の腐朽やシロアリによる食害は、柱や土台といった構造上重要な部分の強度を静かに奪っていくため、地震への耐性を一段と弱める要因になります。
さらに空き家の状態が続くと、外壁や屋根材の落下など、周辺への影響が懸念されるケースもあり、行政から管理の改善を求められることもあります。
耐震診断・耐震改修という選択肢もあるが、費用と生活への負担も考慮を
旧耐震住宅を手放さずに住み続けたい場合は、耐震診断・耐震改修という選択肢もあります。耐震診断で建物の弱点を把握したうえで、壁の補強や基礎の補修などの耐震改修を行えば、倒壊リスクを一定程度下げることが可能です。
ただし、耐震改修には数十万円から数百万円規模の費用がかかることが多く、工事中は仮住まいが必要になるなど、生活面での負担も無視できません。
熊本県や熊本市では耐震診断・改修に対する補助制度が用意されている場合もあるため、検討する際は自治体の窓口にあわせて相談することをおすすめします。
耐震性に不安を感じたときは、ご自身での判断だけでなく、熊本県内で住まいの購入・住み替えの両面に対応できる専門家に相談してみるのも一つの方法です。
熊本市で「地震に強い家」へ住み替えるという選択肢
旧耐震住宅の倒壊リスクや所有し続ける負担を踏まえると、耐震性の高い住まいへ住み替えるという選択肢も十分に検討する価値があります。ここでは、熊本市で「地震に強い家」を選ぶ際に押さえておきたい視点を整理します。
| 住み替え先 | 耐震面 | 費用面 | メリット | 確認したいポイント |
| 新耐震基準の中古戸建 | ○ | ○ | 旧耐震より耐震性能が高く、現行基準物件より価格を抑えやすい | 建築確認日、劣化状況、耐震診断歴 |
| 現行基準の中古戸建 | ◎ | ○～△ | 耐震基準がより強化されている | 建物状態、修繕履歴、地盤 |
| 新築戸建 | ◎ | △ | 新しい耐震基準に対応し、断熱性や設備面も充実しやすい | 耐震等級、地盤、施工会社 |
| 新耐震・現行基準のマンション | ◎ | ○～△ | RC造が中心で、共用部分を管理組合が維持管理する | 建築年、耐震基準、管理状況、修繕計画 |
新耐震基準・現行基準の中古一戸建て、または新築という選択
地震に強い家を選ぶ際にまず検討したいのが、1981年6月以降の新耐震基準、または2000年6月以降の現行基準で建てられた中古一戸建てです。
前章で見た通り、現行基準の住宅は熊本地震での倒壊・崩壊率が2.2％にとどまっており、旧耐震住宅と比べて安全性の面で大きなアドバンテージがあります。
予算やエリアの希望によっては、新築という選択肢も含めて検討することで、耐震性能に加えて断熱性や間取りの自由度など、暮らし全体の満足度を高めやすくなります。中古を選ぶ場合は、建築確認済証の日付を必ず確認したうえで判断しましょう。
マンションへの住み替えも被害データから見た有力な選択肢
住み替え先として、一戸建てだけでなくマンションも有力な選択肢のひとつです。前述の通り、熊本地震ではRC造の建物について、現行基準を満たすものに倒壊・崩壊事例は確認されておらず、被害の多くは大規模補修で対応可能な範囲にとどまりました。
構造的な倒壊リスクの低さに加え、管理組合による共用部分の維持管理や、オートロックなどの防犯面のメリットも、マンションならではの魅力といえます。
一戸建てとマンション、それぞれの特徴を踏まえたうえで、ライフスタイルに合った住まいを選ぶことが大切です。
住み替えの資金計画は「今の家の売却」と「次の家の購入」を同時に考える
住み替えを検討する際は、「今の住まいをどう手放すか」と「次の家をどう購入するか」を切り離さずに、セットで資金計画を立てることが重要です。今の家をいつ、どのような形で手放せるかによって、次の家の購入予算やローンの組み方が大きく変わってきます。
先に次の家を購入してから今の家を手放す「買い先行」、今の家を手放してから次の家を探す「手放し先行」など、進め方によってメリット・デメリットが異なるため、早い段階で専門家に相談しておくと安心です。
つなぎ融資や仮住まいの要否についても、あわせて確認しておきましょう。
熊本市南区・中央区で購入・住み替えを相談できるおすすめ不動産会社4選
熊本市南区・中央区で、旧耐震住宅の買い替えや住み替えの相談ができる不動産会社を4社ご紹介します。それぞれ特徴が異なるため、ご自身の状況に合った会社を比較してみてください。
①株式会社Remado（ハウスドゥ 御幸田迎店・熊本桜町店）
| 屋号 | ハウスドゥ御幸田迎 |
| 会社名 | 株式会社Remado |
| 住所 | 〒861-4108 熊本県熊本市南区幸田1-7-20 |
| 電話番号 | 096-243-3000 |
| 公式サイトURL | https://miyukitamukae-housedo.com/ |
| 屋号 | ハウスドゥ熊本桜町 |
| 会社名 | 株式会社Remado |
| 住所 | 〒860-0805 熊本県熊本市中央区桜町1-25 |
| 電話番号 | 096-274-4665 |
| 公式サイトURL | https://kumamotosakuramachi-housedo.com/city/ |
株式会社Remado（リマド）は2017年に設立された熊本市南区の企業で、ハウスドゥのフランチャイズ加盟店として「ハウスドゥ御幸田迎」「ハウスドゥ熊本桜町」の2店舗を熊本市内に構えています。
もともとは通信・Web分野など幅広い商材を扱ってきた実績があり、2021年から不動産事業に本格参入し、家や土地の購入、住み替えに伴う今の住まいの取り扱いまでをワンストップでサポートしています。
熊本市南区（御幸田迎）と中央区（桜町）の2拠点体制のため、エリアを問わず相談しやすい点が強みです。
全国展開するハウスドゥブランドの仕組みを活用しながら、地域密着で一人ひとりに向き合う姿勢を大切にしており、初めて住み替えや旧耐震住宅の見直しを検討する人にも向いています。
マイホーム購入から住宅ローン、リフォームの相談まで幅広く対応してもらいたい人におすすめの一社です。
株式会社Remadoの口コミ記事はこちら
ハウスドゥ御幸田迎・ハウスドゥ熊本桜町の評判は？株式会社Remadoのメリット・デメリットを徹底チェック
②株式会社明和不動産
| 会社名 | 株式会社明和不動産 |
| 住所 | 〒860-0804 熊本県熊本市中央区辛島町 4-35 ラ・シック辛島1F |
| 電話番号 | 096-322-1508 |
| 公式サイトURL | https://www.meiwa.jp/ |
明和不動産は、熊本を拠点にミリーヴグループの中核を担う不動産会社です。熊本・福岡・鹿児島の3エリアで賃貸・売買あわせて全22店舗を展開しており、大手フランチャイズ「アパマンショップ」への加盟に加え、独自ブランドでの店舗展開も行っています。
「“ウレシイ”住まい探し」をミッションに掲げ、賃貸から住み替えに伴う住まいの取り扱い、資産運用まで幅広い相談にワンストップで対応できる総合力が特徴です。
熊本・福岡・鹿児島・東京には法人様向けの専用窓口も設置しており、個人のお客様だけでなく事業所やテナントの相談にも対応できる体制を整えています。
不動産業を中核に、保険業や遊休地活用業など暮らしに関わる事業も手がけており、住まいの相談から周辺のライフプランまで一括して相談したい人に向いています。長年地域に根付いてきた実績とグループとしての総合力を重視する人におすすめの会社です。
明和不動産の口コミ記事はこちら
株式会社明和不動産の口コミ・評判を徹底解説！
③株式会社コスギ不動産リアルティ
| 会社名 | 株式会社コスギ不動産リアルティ |
| 住所 | 〒862-0976 熊本県熊本市中央区九品寺3-15-10 |
| 電話番号 | 096-375-5588 |
| 公式サイトURL | https://www.kosugi-baibai.jp/ |
コスギ不動産リアルティは、熊本市に根ざして40年以上の歴史を持つ地域密着型の不動産会社です。熊本市中央区の売買本部を中心に、東部支店・光の森支店を構え、県内トップクラスの契約実績を誇っています。
専任で相談すると、話題のホームインスペクション（住宅診断）の調査費用を会社負担で行ってもらえる点が、同社ならではの特徴のひとつです。
不動産事業を基盤として熊本の未来をトータルプロデュースする「住生活総合グループ」を目指す2030年ビジョンを掲げるなど、将来を見据えた事業展開にも力を入れています。
長年培ってきたノウハウを活かし、住み替えに伴う今の住まいの取り扱いだけでなく、賃貸や資産運用など幅広い視点から提案してくれるのも強みです。
旧耐震住宅を所有していて、耐震性への不安から住み替えを検討しているものの、何から相談すればよいか分からないという人に向いている一社です。
コスギ不動産リアルティの口コミ記事はこちら
コスギ不動産リアルティの口コミ・評判を徹底解説！
④テラスエステート熊本本店
| 屋号 | テラスエステート |
| 会社名 | 株式会社アークフロンティア |
| 住所 | 〒862-0924 熊本県熊本市中央区帯山1-31-20 賢勝ビル201 |
| 電話番号 | 096-273-8407 |
| 公式サイトURL | https://arkfrontier.co.jp/ |
テラスエステート熊本本店（株式会社アークフロンティア）は、大手戸建分譲会社出身のスタッフが経営する、新築戸建の売買を専門とする不動産会社です。
2025年には年間150件、累計598件の新築戸建仲介実績を公表しており、熊本を中心に宮崎・福岡にも営業所を展開しています。
大手住宅メーカーでの経験を活かし、各社の建売住宅の特徴やお得な購入タイミングを踏まえた提案ができる点が、同社ならではの強みです。
提携金融機関が多く住宅ローンの相談にも力を入れているほか、購入後も24時間対応のアフターサポート窓口を用意しており、入居後のトラブルにも相談しやすい体制が整っています。
旧耐震住宅からの住み替え先として、新築の一戸建てを中心に検討したい人に向いている会社です。
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【2026年版】テラスエステート 株式会社アークフロンティアの評判は？熊本の不動産会社4社比較で失敗しない選び方
まとめ（旧耐震住宅の所有・購入で後悔しないために）
ここまで、熊本地震のデータが示す旧耐震住宅のリスクと、住み替えを検討する際に押さえておきたいポイントを解説してきました。
2016年の熊本地震では、特に被害が大きかった益城町中心部の悉皆調査において、旧耐震基準の木造建築物の28.2％が倒壊・崩壊した一方、2000年6月以降の木造建築物では2.2％にとどまりました。
耐震基準の時期によって被害状況に大きな差がみられたことが、調査データから分かります。
まずはご自身の住まいや購入を検討している物件が旧耐震・新耐震のどちらに該当するかを確認し、そのうえで、そのまま住み続けるのか、耐震改修を行うのか、あるいは地震に強い住まいへ住み替えるのかを検討していきましょう。
判断に迷ったときは、一人で抱え込まず、地域の不動産会社に相談することも選択肢のひとつです。
熊本市南区・中央区で住まいの購入・住み替えについて相談できるおすすめの不動産会社4選は、下記のページでまとめてご紹介しています。
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